Antes de comprar un piso para alquilar, hay una pregunta que todo inversor debería responder con números concretos: ¿cuánto voy a ganar realmente con esta inversión?
La respuesta no es solo el alquiler mensual. Hay que tener en cuenta el precio de compra, los gastos de adquisición (ITP o AJD, notaría, registro), los gastos operativos anuales, la hipoteca si la hay y los períodos de vacío. Solo con todos estos datos se puede calcular si la operación tiene sentido.
En este artículo explicamos las cuatro métricas principales que todo inversor inmobiliario debería conocer, con ejemplos reales y fórmulas aplicables a cualquier operación.
El coste total de la inversión: más allá del precio de compra
El primer error que comete un inversor principiante es calcular la rentabilidad sobre el precio de compra. Pero el dinero que realmente sale de tu bolsillo es bastante más.
Al precio de compra hay que sumarle:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma para viviendas de segunda mano. En la Comunidad Valenciana el ITP es del 10%.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): aplica en viviendas nuevas en lugar del ITP, generalmente entre el 0,5% y el 1,5%.
- Notaría y registro: entre 800€ y 1.500€ dependiendo del valor del inmueble.
- Comisión de agencia inmobiliaria: normalmente entre el 2% y el 3% del precio de venta.
- Gastos de hipoteca: tasación y otros costes asociados a la financiación.
- Reforma y mobiliario: si el piso necesita acondicionarse para alquilar.
Ejemplo práctico: Un piso en Valencia por 170.000€ con ITP del 10%, notaría de 1.200€ y comisión de agencia de 5.100€ tiene un coste total de 193.300€. Calcular la rentabilidad sobre 170.000€ inflará el resultado artificialmente en más de un punto porcentual.
Métrica 1: Rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta mide cuánto ingresa el piso al año en relación con lo que costó comprarlo, sin descontar ningún gasto.
Con el ejemplo anterior, si el piso se alquila por 1.000€/mes:
Una rentabilidad bruta por encima del 6-7% se considera generalmente buena para el mercado español, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre precios de compraventa y alquiler. Pero la rentabilidad bruta es solo el punto de partida — no dice nada sobre lo que queda en el bolsillo después de los gastos.
Métrica 2: Rentabilidad neta
La rentabilidad neta descuenta los gastos operativos anuales: IBI, seguros, comunidad de propietarios, mantenimiento y provisión para períodos de vacío.
Con gastos operativos anuales de 1.52.196€ (IBI 400€, seguro 200€, comunidad 840€, mantenimiento 120€):
La diferencia entre bruta y neta parece pequeña en este caso, pero en operaciones con derramas extraordinarias, comunidades con piscina o portero, o seguros más caros, puede ser de varios puntos porcentuales.
Métrica 3: Cash-flow mensual
El cash-flow es la métrica más importante para el día a día: el dinero que realmente entra en tu cuenta cada mes después de pagar todos los gastos, incluida la hipoteca.
Con una hipoteca de 153.000€ a 25 años al 2,5% (cuota 687€/mes) y gastos operativos de 130€/mes:
Este ejemplo refleja la realidad del mercado valenciano actual. Con precios de compra elevados y tipos hipotecarios al 3,5%, el cash-flow en operaciones financiadas es muy ajustado. La rentabilidad en este caso viene principalmente por la amortización de deuda (generación de patrimonio) y la posible revalorización del inmueble — no por el flujo de caja mensual. Es exactamente por eso que el ROCE y el Cash on Cash son métricas imprescindibles para evaluar estas operaciones correctamente.
Métrica 4: PER inmobiliario
El PER mide cuántos años necesitas para recuperar la inversión solo con las rentas de alquiler, sin contar la revalorización del inmueble.
Un PER por debajo de 15 se considera razonable en España. Por encima de 20-25 años, la inversión depende en gran medida de la revalorización futura. Según los datos del Banco de España sobre el mercado inmobiliario, el PER medio en las grandes ciudades se sitúa en torno a 18-20 años, lo que explica la dificultad de encontrar buenas rentabilidades en Madrid o Barcelona sin asumir riesgo.
Métricas avanzadas: Cash on Cash y ROCE
Cash on Cash
Mide el retorno del cash-flow anual sobre el capital que realmente has desembolsado.
Con capital aportado de 40.300€ y cash-flow anual de 2.196€:
ROCE
El ROCE suma al cash-flow la amortización de la hipoteca, porque cada euro amortizado genera patrimonio neto aunque no aparezca en la cuenta corriente.
Resumen del ejemplo completo
¿Qué rentabilidad es buena en España?
| Métrica | Buena | Aceptable | Revisable |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | > 7% | 5-7% | < 5% |
| Rentabilidad neta | > 5% | 3-5% | < 3% |
| Cash-flow mensual | Positivo | Neutro | Negativo |
| PER | < 15 años | 15-20 años | > 20 años |
| Cash on Cash | > 10% | 6-10% | < 6% |
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Abrir calculadora gratuita →Caso 2: piso en zona media (150.000€, cashflow positivo)
El ejemplo anterior refleja la realidad de mercados tensionados como Valencia o Madrid. Pero en ciudades medias como Murcia, Castellón o Albacete, las cifras cambian significativamente.
Un piso de 150.000€ en estas zonas con alquiler de 700€/mes:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de compra | 150.000 € |
| ITP (8%) | 12.000 € |
| Notaría y registro | 1.000 € |
| Comisión agencia (2%) | 3.000 € |
| Coste total inversión | 166.000 € |
Con hipoteca del 80% (120.000€) a 25 años al 2,5% la cuota mensual es de 538€. Con gastos operativos de 90€/mes:
La conclusión: el mercado de ciudades medias ofrece cashflow positivo desde el primer mes con financiación razonable. El precio de compra más bajo compensa una rentabilidad bruta algo menor. Cada mercado tiene su lógica — la calculadora te permite comparar cualquier operación en segundos.
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Abrir calculadora gratuita →Preguntas frecuentes
¿Debo calcular la rentabilidad sobre el precio de compra o el coste total?
Siempre sobre el coste total real — precio de compra más todos los gastos de adquisición (ITP o AJD, notaría, registro, agencia). Usar solo el precio de compra da una rentabilidad artificialmente alta.
¿Cómo afectan los períodos de vacío?
Un mes de vacío al año reduce los ingresos un 8,3%. En un piso a 700€/mes, son 700€ menos anuales. Siempre provisiona al menos 0,5-1 mes de vacío en tus cálculos.
¿Qué fuentes uso para comparar rentabilidades?
El INE publica estadísticas de precios de compraventa y alquiler por provincias que permiten contrastar si una operación está por encima o por debajo de la media del mercado.